30 червня 2023 року

Звіт про фінансову стабільність за червень 2023 року - Ринок нерухомості та іпотечне кредитування

Ринок нерухомості та іпотечне кредитування

Купівельна активність на ринку житла залишається дуже низькою, ознаки відновлення слабкі. Попит буде пригніченим ще тривалий час через безпекові ризики, падіння доходів населення та значну еміграцію. Житловий фонд зменшується через руйнування, а темпи створення нового житла під загрозою з огляду на невизначеність та погіршення фінансового стану забудовників. Заявлені ціни переважно зростають, однак фактичні угоди відбуваються зі знижками. Співвідношення ціни та вартості оренди і надалі свідчить про суттєві ринкові диспропорції. Ринкової іпотеки майже немає, а робота державних програм підтримки нині нестабільна. Ринок торговельних площ відновлюється, а офісних – надалі стагнує.

Попит на житлову нерухомість низький

Протягом другого півріччя 2022 року кількість угод купівлі-продажу житла поволі зростала. Проте сукупно торік їхня кількість становила лише третину від обсягів довоєнного 2021 року. Перші ознаки поступового відновлення з’явилися в середині 2022 року, проте його надалі стримала невизначеність наслідків масованих повітряних обстрілів. З огляду на високі безпекові ризики та скорочення реальних доходів більшості категорій населення активність покупців залишається низькою.

За даними опитування забудовників, проведеного ЛУН, минулого року продажі на первинному ринку зменшились у 8−12 разів р/р. Купівля незавершеного житла нині не приваблива через підвищені ризики недобудови з огляду на безпекові умови та погіршення фінансового стану забудовників. Попит на готове житло в західних областях підтримують переселенці із регіонів зі складною безпековою ситуацією. У той самий час, за даними опитування потенційних покупців, проведеного ЛУН, половина платоспроможних потенційних покупців відкладає купівлю житла до закінчення воєнного стану. Через повільне відновлення економіки та доходів, еміграцію та загальну невизначеність, попит залишатиметься низьким ще тривалий час.

Купівля житла переважно здійснюється за рахунок накопичень – іпотека, як і до початку повномасштабного вторгнення, формує дуже малу частку продажів. Менше 2% з угод за минулий рік було профінансовано із залученням банківського кредитування.

Пропозиція житла під загрозою

За даними ЛУН, на кінець травня будівництво відновилося майже на ¾ об’єктів, що будувались у лютому 2022 року. У західних областях цей показник близький до ста відсотків, а в столиці лише трохи більше половини. На тих об’єктах, де будівництво відновилося, його темпи переважно нижчі ніж довоєнні. Забудовники насамперед добудовують об’єкти на завершальних стадіях.

За I квартал було введено в експлуатацію майже 25 тисяч квартир у житлових будинках. Переважно це багатоквартирне житло, будівництво якого було розпочато задовго до повномасштабного вторгнення. Це майже вдвічі більше ніж за аналогічний період минулого року, проте на 18% менше ніж за перші три місяці довоєнного 2021 року. Разом із цим кількість виданих дозволів на будівництво продовжує скорочуватися. Торік забудовники отримали вдвічі менше дозволів ніж роком раніше. У I кварталі цього року скорочення стартів нових будівництв продовжилося.

Водночас триває руйнування житлового фонду. За даними проєкту “росія заплатить”, за рік повномасштабної війни було зруйновано чи пошкоджено понад 150 тисяч житлових будинків на загальну вартість у 53.6 млрд дол.

Оскільки житловий фонд зменшується через руйнування, а нові проєкти розпочинаються все рідше – дедалі ймовірнішим стає дефіцит пропозиції на ринку житла в довгостроковій перспективі. Станом на кінець травня у Києві, за даними ЛУН, у продажу було на 17% менше новобудов ніж на початку лютого торік. Прогнози погіршуються через те, що запас фінансової міцності багатьох забудовників через тривалу кризу під питанням, як і добудова поточних об’єктів.

Заявлені ціни не підкріплені ринковими чинниками

За рік заявлені ціни на житло помітно зросли. Станом на травень у Києві вартість житла на первинному ринку зросла більше ніж на 16% р/р. У той самий час у західних регіонах зростання було ще жвавішим. Зважаючи на дуже кволий попит, заявлені в оголошеннях ціни передусім відображають очікування продавця та його бажання покрити зростаючу собівартість будівництва.

Ціни на вторинному ринку краще відображають баланс ринкових сил, адже більшість угод відбуваються саме у цьому сегменті ринку. Житло переважно продається зі знижками: на поступки йдуть продавці. Усереднені ціни в оголошеннях за всіма об’єктами помітно вищі ніж у тих оголошеннях, квартири за якими було продано. За даними інформаційного порталу про нерухомість Rieltor, ця різниця була найбільшою в перші місяці повномасштабної війни та під час активних обстрілів інфраструктури наприкінці 2022 року. Станом на травень ціни на житло в оголошеннях, за якими квартири було продано, були на чверть нижче, ніж середні за всіма оголошеннями.

Про те, що ціни на ринку нерухомості є далекими від свого природнього, підкріпленого ринковими факторами рівня, свідчить і співвідношення ціни та оренди. Воно і надалі майже в два рази перевищує історичне середнє. Умови оренди є привабливішими за придбання, що і надалі стримуватиме купівельну активність на ринку житла.

Протягом останнього півріччя ціни на оренду житла залишаються стабільними. Проте їхня зміна з початку повномасштабної війни є нерівномірною за регіонами. Якщо в столиці оренда у середньому на третину дешевша від довоєнного рівня, то у Львові ціна ренти майже вдвічі вища ніж наприкінці 2021 року.

Іпотечне кредитування знову майже припинилося

Іпотечного кредитування практично немає: на ринкових умовах за рік повномасштабної війни банки видали менше ніж дві з половиною сотні кредитів. Деякі з цих угод були погоджені ще до лютого минулого року.

Кредитування із державною підтримкою було жвавішим. У жовтні 2022 року почала роботу державна програма підтримки іпотечного кредитування “єОселя”, яка пропонує знижену відсоткову ставку 3% річних для пільгових категорій населення: військових, правоохоронців, медиків, педагогів та науковців. У межах державної програми відтоді було надано дещо більше півтори тисячі позик. Проте загалом обсяги наданих кредитів за понад рік повномасштабної війни в дев’ять разів менші ніж за 12 місяців, що передували вторгненню. Майже 100% нових кредитів було видано на житло на вторинному ринку. Попит на первинному ринку слабкий, а банки уникають цього сегмента ринку через значні ризики.

Після нетривалого сплеску надання кредитів у межах державної програми призупинилося на три місяці. Наприкінці січня кошти фінансової компанії Укрфінжитло, яка є розпорядником програми, були повністю розподілені між банками-партнерами, тож компанія зіштовхнулась із дефіцитом фондування. Станом на кінець травня кредитування відновилося завдяки додатковому фінансуванню з відкритого ринку, але плани компанії на 2023 рік досі виконані менше ніж на 10%.

Ринок торгових площ надалі керується споживчим попитом та безпековою ситуацією, офісів – стагнує

З початку року разом із зростаючим товарообігом ритейлерів зростали і рентні доходи власників площ. У травні зростання зупинилося через частіші обстріли мирних міст, насамперед Києва. Кращі показники відвідуваності та окупності – у ТЦ у густонаселених містах з нижчими безпековими ризиками – у західних областях країни. Споживчі преференції, набуті за час повномасштабної війни, закріпилися. Населення віддає перевагу відвідуванню малих та середніх торгових центрів, що розташовані поруч із житловими масивами. Там вакантність близька до нуля. У той самий час великі та віддалені торгові центри мають вільні площі, зокрема через небажання окремих міжнародних якірних операторів повертатися на український ринок. Загалом попит поволі повертає баланс сил орендарів та власників площ до рівноваги. Дисконти, що сягали щонайменше третини орендної ставки торік, зменшуються і зараз їх практично немає для якісних площ. Пошкоджені через обстріли об’єкти відбудовуються.

Ситуація на ринку офісних приміщень критична попри поліпшення очікувань ділової активності. Це зумовлено популярністю режиму віддаленої роботи, що безпечніший та дешевший для роботодавців. Із закінченням договорів оренди компанії схильні зменшувати займані площі або відмовлятися від них. Тож вакантність на ринку зростає, а ставки і далі знижуються внаслідок суттєвіших дисконтів – офісні площі генерують все нижчі доходи. Подекуди власники погоджуються на ціну ренти, що покриває лише операційні витрати на утримання площ. Оскільки до повномасштабної війни було розпочате зведення нових площ, пропозиція на ринку ще тривалий час перевищуватиме слабкий попит.